LIP Invest gehört zu den führenden Investmentmanagern im Bereich der Logistikimmobilien. Die Finanzmanager des Unternehmens haben jetzt einen neuen Marktbericht veröffentlicht, in dem vor allem deutlich wird, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien weiter stark ansteigt. Diese erhöhte Nachfrage würde jedoch gleichzeitig zu sinkenden Mietpreisen – vor allem bei Neubauten, führen.
Die Ergebnisse des LIP Marktberichts
„LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ – so heißt der neue Marktbericht des Investmentmanagers LIP Invest. Der Bericht fasst dabei nicht nur das das zweite Quartal 2021 zusammen, sondern gibt auch einen ziemlich detaillierten Ausblick auf die Entwicklung des Logistikimmobilienmarkts für das dritte Quartal 2021.
Laut dem Marktbericht ist die Nachfrage nach eben diesen Logistikimmobilien ungebrochen hoch und steigt sogar weiter an. Die Assetklasse Logistikimmobilien belegt dabei im zweiten Quartal 2021 Platz 2 unter den gefragtesten Assetklassen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland. Das unterstreicht, wie wichtig die Logistikimmobilien auch für Investoren sind.
Sowohl der Flächenumsatz als auch das Neubauvolumen brechen dieses Jahr Rekorde. Insgesamt wird in 2021 beim Transaktionsvolumen wohl die Marke von 7-Milliarden-Euro geknackt: Ein so hohes Ergebnis hat es in der Logistikbranche noch nie gegeben. Dabei ist besonders interessant, dass die meisten spekulativen Objekte schon vor der Fertigstellung vermietet werden. Laut LIP Investment sei das ein deutliches Anzeichen für die hohe Dynamik am Logistikimmobilienmarkt.
Hohe Nachfrage führ zu niedrigen Preisen
Die Nachfrage nach Logistikunternehmen und auch die Motivation für den Bau neuer Immobilien sind also höher als jemals zuvor. Gleichzeitig können sich Mieter, vor allem bei Neubauprojekten, im Moment über günstigere Preise als jemals zuvor freuen. Was auf den ersten Blick widersprüchlich erscheint, hängt mit dem großen Einfluss von Investoren auf dem Logistikimmobilienmarkt zusammen.
Die hohe Nachfrage nach diesen Immobilien hat dafür gesorgt, dass es inzwischen fast keine verfügbaren Neubauten mehr gibt. Das wiederum verschärft die Konkurrenzsituation unter Investoren und Projektentwicklern gleichermaßen. Wenn man zu lange braucht, um ein Gelände oder Grundstück zu vermieten, kann es sein, dass die Konkurrenz dafür bereits einen Mieter gefunden hat.
Das führt dazu, dass die Investoren und Entwickler mit aller Macht versuchen, so viele Verträge wie möglich mit Mietern für Neubauten abzuschließen. Die Mieter können deshalb auch Mietpreise fordern und aushandeln, die weit unter dem üblichen Marktniveau liegen. Das LIP geht davon aus, dass sich dieser Trend nicht nur in den nächsten beiden Quartalen sondern auch im nächsten Jahr fortsetzen wird.
Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer bei LIP Invest, äußerte sich dazu folgendermaßen: „Bei aktuellen Neubauausschreibungen versuchen viele Projektentwickler, sich gegenseitig zu unterbieten. Für die Nutzer als Auftraggeber eines Neubaus ist das natürlich eine gute Ausgangslage für Mietvertragsverhandlungen.“
Und weiter: „Auch die flächenvergebenden Kommunen können die hohe Nachfrage für sich nutzen und die Grundstückspreise höher ansetzen. All das macht sich an den gestiegenen Kaufpreisen bemerkbar. Die ausgehandelten niedrigen Mietpreise für Projektentwicklungen bieten aber letztendlich ein Mietsteigerungspotenzial bei auslaufenden Verträgen.“
Hohes Transaktionsvolumen im Rekordjahr
Wie bereits erwähnt ist 2021 ein echtes Rekordjahr für Logistikimmobilien. Im zweiten Quartal des Jahres konnte ein Transaktionsvolumen in Höhe von 2 Milliarden Euro erreicht werden. So konnten die Ergebnisse der letzten Quartale nochmals gesteigert werden. LIP geht fest davon aus, dass die Marke von 7 Milliarden Euro dieses Jahr überschritten wird.
Wie auch in den vorigen Quartalen setzt sich der überwältigende Teil des Volumens aus Einzeltransaktionen zusammen. So hat zum Beispiel der Verkauf des 183.000 Quadratmeter großen Logistikkomplexes im GVZ Bremen von BLG Logistics an Tchibo einen beträchtlichen Anteil an dem Rekordergebnis des zweiten Quartals gehabt.
Neubautätigkeiten steigen, Rendite sinkt
Auf Grund der großen Nachfrage wird auf dem Logistikmarkt weiter viel gebaut: Insgesamt beliefen sich die Neubautätigkeiten im zweiten Quartal auf 1,4 Millionen Quadratmeter, wodurch das Halbjahresergebnis noch einmal deutlich verbessert werden konnte. Dazu hat vor allem der Bau von drei neuen Logistikimmobilien im Niedersachsenpark in Rieste mit einem Gesamtvolumen von 90.000 Quadratmetern beigetragen.
Wie bereits erwähnt sorgt die steigende Nachfrage bei gleichzeitig knapper werdenden Immobilien dafür, dass die Mietpreise sinken. Im zweiten Quartal des Jahres ist die Bruttospitzenrendite für Immobilien der 1. Klasse mit langen Mietverträgen um 3,70 Prozent gefallen. Auch in allen anderen Kategorien der Logistikimmobilien sind die Profitmargen gesunken. Laut LIP wird sich dieser Trend in der zweiten Hälfte des Jahres weiter verschärfen, da die Nachfrage weiter stärker zunimmt, als neue Immobilien überhaupt gebaut werden können.
Auch der Flächenumsatz steigt
Um mehr Logistikimmobilien zu bauen, wird natürlich immer mehr Fläche benötigt. Da ist es dann auch wenig überraschend, dass der Flächenumsatz im zweiten Quartal des Jahres ebenfalls weiter angestiegen ist. So konnte hier ein Rekordergebnis von 2,1 Millionen Quadratmetern eingefahren werden, was die Ergebnisse der letzten beiden Quartale noch einmal deutlich übertrifft.
Insgesamt beträgt der Flächenumsatz für das erste Halbjahr 2021 3,5 Millionen Quadratmeter. Dass im zweiten Quartal des Jahres ein solch hoher Umsatz erzielt werden konnte, liegt vor allem auch an dem neuen Projekt des Bekleidungshersteller s.Oliver. In Würzburg soll im Panattoni Logistikpark ein insgesamt 78.000 Quadratmeter großes Zentrallager gebaut werden. Der Baustart ist noch für dieses Jahr geplant.
Was hältst du von den Ergebnissen des neuen LIP Marktberichts? Denkst du, dass die Nachfrage nach Immobilienprojekten weiter steigen wird? Oder wird sich die Nachfrage eher früher als später wieder selbst regulieren? Fleet Speak will deine Meinung wissen. Wir freuen uns über deine Antwort in den Kommentaren!
